Nos termos do ponto 2 da Ordem de Trabalhos da próxima Assembleia Geral, a realizar no dia 28 de junho de 2018, será apresentada para discussão, apreciação e votação a constituição de um direito de superfície sobre a denominada Parcela 5 do Projeto de Requalificação do Complexo Desportivo do Estádio do Restelo.

Para melhor compreensão dessa mesma proposta, seguem algumas respostas sobre a referida proposta para melhor elucidação dos sócios do CFB.

Ponto prévio: para que não restem dúvidas, o Complexo Desportivo do Restelo continuará a constituir um único artigo matricial urbano, não havendo lugar a qualquer operação de loteamento ou desanexação de Parcelas. 

1) Porque têm os sócios de pronunciar-se sobre a constituição de um direito de superfície num imóvel propriedade do CFB?
O artigo 64º dos Estatutos do Clube de Futebol “Os Belenenses” impede que a direção aliene ou onere, por qualquer forma, bens imóveis, concessões ou direitos de superfície sem prévia autorização da Assembleia Geral aprovada por maioria de dois terços dos votos dos Sócios presentes nessa Assembleia.
Por outras palavras, no que se refere ao ponto 2 da Ordem de Trabalhos da próxima Assembleia Geral, pretende-se que os sócios autorizem a constituição de um direito de superfície sobre a denominada Parcela 5 do Projeto que foi objeto do Pedido de Informação Prévia apresentado pelo Clube à Câmara Municipal de Lisboa (abreviadamente, “CML”), deferido em 15 de junho de 2016, e que mereceu a aprovação unânime de todas as forças políticas representadas no executivo camarário.

2) O que é um direito de superfície? Em que se traduz na prática esta constituição de direitos de superfície?
Em termos sumários, o direito de superfície permite ao seu titular construir uma obra, um edifício, em terreno alheio / de outrém.
No caso concreto, o direito de superfície a constituir permitirá ao Operador erigir um edifício, destinado a zona comercial (supermercado, Health Club e Lojas) na Parcela 5 (situada junto às bancadas do Topo Sul do Estádio do Restelo), com uma área de implantação de 5.448,59 m2.
Explicando de forma sucinta e procurando simplificar, o direito de superfície traduz-se, na prática, no direito do Operador a construir nos terrenos do CFB. À luz do ordenamento jurídico português, se o fizesse sem lhe ser concedido direito de superfície, o CFB (que é o proprietário do terreno) passaria automaticamente a ser também o proprietário da construção.
Simultaneamente, o direito de superfície, ao conceder apenas autorização para a construção a edificar pelo Operador, não se confunde com a propriedade efetiva do solo em que a mesma se insere. Isto é, a propriedade do Complexo do Restelo mantém-se una e indivisível, mantendo-se no seu todo e na sua integralidade na esfera jurídica do CFB.
Torna-se, desta forma, desnecessária a desanexação da parcela, permanecendo o imóvel propriedade do CFB com a exata configuração que tem atualmente.
Dito de outra forma, durante a vigência do contrato o CFB continuará a ser o proprietário do terreno e o Operador será proprietário da construção que vier a edificar.
Assim, ao ser constituído um direito de superfície a favor do Operador, a este será permitido erigir um edifício, destinado a zona comercial (supermercado, Health Club e Lojas) na Parcela 5 (situada junto às bancadas do Topo Sul do Estádio do Restelo), com uma área de implantação de 5.448,59 m2.

3) A Parcela 5 vai ser vendida a terceiros?
Não. O CFB não vai vender nenhuma Parcela do seu terreno para implementação do Projeto de Requalificação do Estádio do Restelo, bem como não existirá qualquer operação de desanexação de Parcelas. A propriedade do CFB manter-se-á num único artigo matricial.

4) Qual o prazo de duração deste direito de superfície?
O contrato de constituição do direito de superfície será celebrado pelo prazo de 50 anos.

5) Este contrato poderá ser renovado?
 O contrato poderá, eventualmente, ser renovado, mas apenas nos termos e condições que vierem a ser novamente discutidos e acordados por ambas as partes e mediante acordo escrito. Não se prevê, portanto, uma renovação automática do contrato.

6) O que acontecerá no final do contrato?
No final do contrato, o Operador entregará ao CFB todas as construções que entretanto foram erigidas, livres de quaisquer ónus e encargos, não tendo o CFB de pagar ao Operador qualquer indemnização.

7) Como se poderá constituir um direito de superfície se existe registada sobre os terrenos do CFB uma penhora?
A penhora registada presentemente sobre os terrenos do CFB, e devidamente contestada pelo clube, sem prejuízo de poder ser levantada por via dos embargos e da oposição intentada pelo CFB e já admitida pelo Juiz do Processo, em 20 de maio de 2018, será levantada, o mais tardar, aquando da realização da escritura pública de constituição do direito de superfície.

8) O CFB terá algum direito de utilizar o espaço a construir?
O Clube ficará com o direito a utilizar, sem quaisquer encargos, uma loja no edifício a construir, com uma área de aproximadamente 200m2, e cujo valor de mercado (de arrendamento) rondaria sempre, após construção, os € 3.000,00 mensais.
O que totaliza um valor anual de € 36.000,00 e, no total do contrato, representa um valor de € 1.800.000,00.

9) Porque razão se exige a constituição de um direito de superfície?
O direito de superfície garante ao Operador a utilização plena dos espaços que vier a construir pelo período de duração do contrato. De outra forma, a construção que viesse a ser edificada sobre um terreno propriedade do CFB seria automaticamente propriedade deste (o que inviabilizaria qualquer interesse de terceiros em construir no Complexo Desportivo do Restelo). Com efeito, o direito de superfície permite que coexistam dois direitos de propriedade perfeitamente compatíveis pertencentes a pessoas distintas: o direito de propriedade sobre as construções e o direito de propriedade sobre o terreno.

10) O Operador poderá hipotecar os terrenos do CFB para financiar a obra?
O Operador apenas poderá onerar o seu direito de superfície, e não os terrenos, e mediante autorização expressa (por escrito) do CFB.

11) Porque foi este ponto da Ordem de Trabalhos introduzido tão próximo da data da Assembleia Geral?
Esta circunstância ficou a dever-se ao facto do CFB ter agora recebido a proposta do Operador e haver todo o interesse em que a mesma seja debatida o quanto antes, evitando-se desta forma a convocação de uma outra Assembleia para uma data muito próxima desta, ou ainda que viesse a calhar numa altura em que os sócios do clube gozam os seus períodos de férias.

12) Quando estará a construção concluída?
A construção será iniciada logo após o deferimento pela CML do projeto de construção e dentro dos respetivos prazos legais. Esta é uma obrigação que impende sobre o Operador e que ficará definida no contrato de constituição do direito de superfície.

13) Existe algum risco do projeto vir a ser recusado pela CML?
O projeto apresentado pelo Operador foi elaborado com base no Pedido de Informação Prévia aprovado pela CML e tanto o Operador como o CFB têm estado em articulação com a CML para a efetiva concretização deste projeto.

14) O que é que aconteceu ao Concurso que tinha sido aberto para a Parcela 5?
Até à data limite fixada no programa de concurso, as entidades que levantaram o caderno de encargos não apresentaram qualquer proposta. Uma delas, no entanto, foi manifestando interesse e solicitou por várias vezes o adiamento do prazo para melhor estudar o dossier, o que foi sendo concedido pela Comissão de Avaliação e Adjudicação de Propostas. Findo o prazo, essa mesma entidade comunicou ao CFB o seu interesse em avançar com uma proposta dentro dos valores previstos no caderno de encargos, mas com área mais reduzida de construção (ver pergunta 15).
Assim o fez, e por globalmente o projeto exposto se adequar, quer aos interesses do CFB, quer ao espírito do caderno de encargos, avançou-se para a análise da proposta que será submetida a votação.

15) Porque razão então não apresentou uma proposta no âmbito do concurso?
O caderno de encargos previa a construção de uma área de 8.000m2. Entendeu o Operador, com base nas avaliações que fez junto das maiores empresas multinacionais da área das avaliações imobiliárias, que, na zona em questão, uma zona comercial com uma área de 8.000m2 não seria viável do ponto de vista do retorno do investimento durante o período da constituição do direito de superfície. Por essa razão, a proposta posteriormente apresentada prevê, agora, uma área de contrução de 5.820,00 m2. A diferença sobrante poderá ser transferida para uma outra Parcela do Complexo, mediante pedido do CFB à CML.

 

ANEXO: